一文读懂房地产公司

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，希望能够帮助到您 。

什么是ROE？它为什么重要？

ROE，中文名叫净资产收益率 ，也叫权益报酬率或权益净利率
。

计算公式如下：

意思就是说在一家公司经营过程中
，股东的实际投资和当年净利润的比率。

这么说有点苍白，咱们举个例子：

假设A公司股东在2017年年末投了500万 ，又从银行等方面借了500万
，2018年净盈利100万，我们就说这家公司的净资产收益率（ROE）为20% ，计算方式是100/500 。

所以这个指标衡量的是一家公司股东实际投入的产出比率，这个看起来就很“现实 ”
，所以即便是巴菲特也曾说过ROE是他最看重的指标之一
。

ROE的高低并不取决于纸面

ROE固然是有用的，但很多人只看表面的数字 ，就比如看到某家公司在某一年ROE忽然高涨就兴奋地不行想要买入
，这样是完完全全错误的，因为对于一家公司ROE的思考必须要从本质出发。

在财务上 ，有一个著名的分析法叫杜邦分析法
，这个方法的核心就是对于ROE的拆解，如下：

老韭简单给大家解释一下：

销售净利率指的是销售产品所获收入中有多少是净利润 ，衡量的是盈利能力；

资产周转率指的是平均每份资产可实现多少的销售收入 。衡量的是周转运营能力；

权益乘数指的是每一份净资产可杠杆多少可用于运营的资产
，衡量的是杠杆能力；

为大家更容易理解，老韭把这三个指标的公式写出来如下：

也就是说对于任何一家公司来说 ，它最终ROE这个指标数值的确定由这家公司的盈利能力 、运营能力和杠杆能力构成
。

所以
，单看ROE这个数是没用的，还要看这家公司的内在。

我们继续拿上边的A公司举例

A公司在2019年又从银行处借来500万（假设2018年的利润全部分红没有留存） ，那这时A公司的总资产就达到了1500万（股东投资500万+2018年借款500万+2019年借款500万），但到年终的时候又只有100万利润 。

这个时候你光看ROE还是20%
，因为股东权益和净利润都没变，但公司的质地可就差了很多了。

第一
、负债增多了 ，未来还款压力大；

第二、盈利能力也下降了
，2018年A公司仅凭1000万的资产就可以获得100万的净利，但2019年A公司用1500万的资产也只获得了100万的利润
。

如果是这种情况 ，A公司的股价必然会下跌
，但ROE却始终保持不变，所以你能仅看ROE的纸面数值吗？

说到这儿 ，老韭再给大家介绍一个指标
，叫ROA，中文名是资产收益率 ，核算的是总资产和净利润的比率
，所以这个公式的指标是这样的

所以这个指标一定程度上可以对上述那种情况做出反映。

但老韭上边说过了，决定ROE的数除了杠杆比率外还有净利率和资产周转率 。

大家都知道 ，不同生意由于销售的产品或服务的属性不同，回款周期也不同
，这里最具代表性的就是房地产开发业，对于房地产开发公司来说 ，从最初拿地到盖楼基本都是纯支出
，直到盖好房子卖出去以后才能有回款，而在汇款前是有一个周期的
。

比如B公司主营房地产开发 ，股东投资10亿元
，第一年主要是拿地盖房，没有利润（不考虑亏损问题） ，第二年有一批房子盖好卖出了一部分获得了1亿的净利润
，第三年由于更多的房子完工实现了3亿的净利润，最后一核算发现第一年ROE为-1% ，第二年ROE为10%
，第三年ROE为30%。

这种情况你能在第一年说它是一个不好的公司吗？你又能在第三年说它将继续保持ROE的这种增速吗？

显然不能！这就是资产周转率导致的ROE失真问题 。

当然，现在很多房地产公司都卖期房 、有的甚至五证不全就开始卖房 ，基本上不会出现上边这个例子中这么极端的现象，老韭只是为了让大家更易于理解才举这么个案例
，大家不要较真哈
。

至于净利率大家应该是特别熟悉了，它对ROE的影响也很直观 ，老旧就不多说了。

利用ROE选股的必读事项

通过老韭上边讲的
，大家应该已经明白了选取ROE主要的几个方面了，老韭再总结一下：

1
、净利率；

2、资产周转率；

3 、权益乘数（这个大家可以直接看资产负债率 ，权益乘数和资产负债率的转换公式为：权益乘数=1/(1-资产负债率)）；

此外
，老韭再给大家提醒几个重要的资产负债率的值：

1
、8%（目前年通货膨胀率大约是6%左右，考虑到汇率问题 ，8%算是一个保本的比率）；

2、15%（如果每年ROE都能做到15%以上
，就说明这家公司基本处于较好的水准）；

3 、20%（20%是一个关卡，能连续几年达到ROE20%以上的公司基本属于中上水准）；

4、30%（ROE能连续几年做到30%以上 ，几乎就可以称得上是超级公司了
，比如茅台） 。

当然上述说的都有一个前提那就是净利率
、权益乘数、资产周转率都处于正常状态
。另外，连续几年20%以上的ROE通常情况下都是相对成熟的行业才容易出现。

老韭发这篇文章主要是想告诉大家ROE的本质和一些计算逻辑 ，并不是说这个指标就可以确定选股原则，大家一定要切记
，股价不取决于任何一个单一指标，这个老韭已经说过了 ，任何不考虑全局的抓细节都是耍流氓
，在股市中尤其如此 。

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