济南历城区住建局：化解房企和总包矛盾 -

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7月18日，山东省济南市历城区住房和城乡建设局发布《区住建局积极推进房地产领域突出问题化解》称，根据省、市、区的工作要求，历城区住建局对全区157个在建房地产项目全面梳理风险隐患，排查出房地产领域突出问题项目共19个，主要涉及延期交房、项目停工、销售宣传、合同纠纷四大类问题。

该局表示，深入分析问题，寻求解决方案。对风险项目深入分析研判，建立风险台账，会同项目所在街道逐一制定“一案一策”化解处置方案。进一步强化行业监管责任，主动约谈开发企业和总包单位，化解双方的矛盾和问题，同时做好风险项目的动态跟踪，推动房地产企业处理好延期交付、停工等问题。对上争取协调，研究解决领域内重要政策问题。

同时，积极推动风险项目化解。针对风险项目资金紧张的实际情况，在保障资金安全前提下，帮助企业争取市住建局预售监管资金支持，在项目内封闭运行使用，确保项目完成交付，推动项目风险隐患稳妥化解。世茂时代先声项目的首期监管资金申请已通过市住建局的审核，并已提交监管银行审核放款。融创文旅城项目自持商业资产的处置方案也已上报市工作专班，待市政府批复同意后，融创文旅城项目可通过转让商业资产的方式筹集资金，用于项目后续工程建设。

历城区住建局称，要及时化解矛盾，加强政策引导。今年1-6月份，区住建局共受理房地产开发领域12345热线14499件，网上信访158件，网络舆情40余件，政府信箱26件。自去年下半年以来，随着市场担忧加剧，购房人普遍出现焦虑情绪，通过各种渠道进行投诉，导致整体投诉量大幅上涨。区住建局工作人员不断加强业务学习，按照工作职责，任劳任怨、克服困难、加班加点，及时处理各种购房人投诉，全力解决房地产开发领域的矛盾问题。

此外，济南市出台的调整楼市政策，释放合理住房需求，减轻购房者购房压力。区住建局及时传导、落实利好政策，加强精准、合理的市场引导，引导企业适时调整营销策略，加大促销力度，提振购房者信心，促进房地产市场良性循环和健康发展。

该局称，自2021年下半年以来，个别房地产企业出现资金流动性困难，购房人对整个房地产市场信心不足，部分企业到期债务无法按期偿还，又加剧市场担忧。因开发企业资金紧张，无法按期向总包企业支付工程款，导致总包施工积极性不高，项目推进缓慢，甚至有项目出现停工。历城区部分项目出现延期交付或者存在延期交付风险，引发大量的投诉以及购房人群体性聚集上访事件。

历城区住建局称存在上述这些问题的原因大致分三个。

一是，项目停工、延期交房问题。主要原因是目前房地产企业资金普遍紧张，导致项目停工、延期交房问题频发。项目公司大多隶属于全国布局的集团化房地产企业，融创、绿地、世茂、荣盛等企业已经被列入部级、省级11家重点监管房企名单。

二是，合同纠纷、销售宣传问题。主要原因是项目交付时同项目或同类商品房市场销售价格下降，交付商品房时购房人认为未达到销售宣传、合同约定标准，在交付节点引发集体维权。

三是，近年来因土地价格高涨，开发企业以联合体的形式拿地开发的现象比较普遍，三家联合甚至是五家联合，结果到交付时联合体股东之间互相推诿，也是导致项目问题频发的重要原因。

《淄博市人民政府关于整顿规范房地产市场秩序的若干措施》（征求意见稿）从7月2日起公开向社会征求意见。意见表示，目前，我市房地产市场总体平稳，但仍然存在一些突出问题和短板，为从源头机制上规范房地产市场秩序，我市按照“找短板、定规矩、建机制、抓长远、严执法、促整改”的思路，起草了《关于整顿规范房地产市场秩序的若干措施》，聚焦建设项目土地招拍挂门槛低、规划执行不严格、公共服务配套设施建设移交不到位、全装修质量问题突出等问题 ，有针对性提出解决问题的措施，同时注重机制建设，提出完善土地出让规定、实行联审机制、建立“黑名单”惩戒制度等具体的机制和措施，力求从制度上堵塞监管漏洞。

单位或个人如果有意见建议，请以书面意见反馈，加盖单位公章或签署真实姓名，并注明有效**** ，发送到邮箱sck2288542@163.com，征求意见截止日期为2021年8月2日。联系电话：2288542，地址：淄博市张店区人民西路30号房地产市场监管科。

“停工烂尾 ”

列入房地产领域“黑名单”

用地出让完善房地产建设用地出让规定，提高用地竞标要求，禁止停工烂尾、公共服务配套设施建设移交不到位等列入房地产领域“黑名单”的企业以及参股企业、个人参与竞标。同等条件下，优先选择信用等级高、综合实力强、经营业绩突出的房地产开发企业中标。全面推广“交房即交证 ”试点经验，将“交房即交证”作为房地产建设用地出让条件，从源头上解决“办证难”问题。

条件设置房地产建设用地出让前，自然资源和规划、住房城乡建设等相关部门要按照有关规定，科学提出规划条件和建设条件意见，并据此对房地产项目的规划设计严格把关，按照法定程序批准后，不得随意增减、变更。

设计联审建立完善房地产开发项目建设工程设计方案联合审查机制，在建设工程规划许可办理阶段，组织相关部门对设计方案进行联合审查，从严控制容积率、建筑密度、绿地率、车位配置、充电基础设施以及市政基础设施和公共服务配套设施等规划条件和建设条件意见确定的内容。

并联审图优化房屋建筑工程施工图联审机制，完善工程建设项目审批管理系统，组建审图机构联合体，实现消防、人防、技防、防雷和水电气暖信等施工图统一审查。

面积规范严格实行预测绘和实测绘审核制度，实测建筑面积超过购房合同约定面积3%部分的房价款一律由房地产开发企业承担。加快推进制定房屋测绘面积与规划建筑面积测算技术规程，统一房屋测绘面积与规划建筑面积计算口径，衔接规划计容面积和房屋产权面积，解决房屋测绘面积和规划建筑面积误差问题。

过程监管建立房地产开发项目联合巡查监督制度，在项目开工、预售许可等重要节点，住房城乡建设部门应当会同自然资源和规划、行政审批等部门，现场查看是否达到预售条件，核实相关建设内容与开发建设方案的一致性，对公共服务配套设施按设计施工等情况进行监督检查。

所有预售资金

应当全部纳入“监管账户 ”

预售资金监管

严格执行商品房预售资金监管制度。未取得《商品房预售许可证》，禁止以任何形式向购房人收取或变相收取定金、预订款、购房款等款项。取得《商品房预售许可证》后，所有预售资金应当全部纳入监管账户，重点资金全部用于工程建设。创新监管模式，实施政府委托第三方机构开设账户监管预售资金。

质量管理强化房地产开发企业工程质量首要责任，严格履行质量保修责任。制定房地产全装修工程质量管理办法，有效解决装修质量问题突出、实物与样板间不符等问题。制定房地产开发项目工程质量投诉信用惩戒管理办法，对工程质量问题突出的房地产开发企业等责任主体依法处理，并实施信用惩戒。

信息公示

完善新建商品房销售信息公示制度，明确用地许可、规划许可、施工许可、销售许可等证照以及相关法律法规、房屋销售、不利因素等应当公示的信息内容、样式。商品房实行全装修的，还应当公示装修内容、装修标准和交付要求，并设立专门区域展示主要建筑材料和设施设备。信息公示经现场核实符合要求后，方可开盘销售。

淄博房地产经纪从业人员“实名制管理”

中介管理制定房地产中介行业信用评价管理办法，建设房地产中介行业信用信息服务平台，建立商品房销售人员和房地产经纪从业人员实名登记制度，逐步推行“一人一卡一号”管理，倡导房地产开发企业在销售现场实施录音录像，实现销售行为可追溯。

买卖合同修订完善商品房买卖合同制式条款，降低房地产开发企业自由裁量空间。建立委托第三方法律机构对商品房买卖合同进行实质性审查制度，杜绝出现违反法律法规规定和侵害购房人权益的格式条款或补充条款。

广告宣传加强商品房广告监测，积极防范虚假违法广告。加大发布虚假违法广告、虚假信息、夸大宣传、诱导消费等行为的打击力度。

竣工验收

加强建筑面积、建筑高度、平面位置、车位配置以及公共服务配套设施等工程规划内容和要求的核实。建立完善教育、养老、卫生健康、社区服务、商业配套、体育等公共服务设施的竣工联合验收机制。严格执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度，确保市政基础设施和公共服务配套设施与主体建筑同步交付使用。

房地产开发项目

未经购房人查验不能交付

交付使用制定房地产开发项目交付使用管理办法，规范房地产开发企业交付使用行为。未经购房人查验，不得交付使用。鼓励房地产开发企业在确保安全和工期的前提下，主动通过“工地开放日 ”等形式，邀请购房人提前查验商品房。加强售后服务制度落实情况监督检查，强化企业主体责任，规范售后服务机构设置和工作流程，积极发挥咨询、投诉受理、沟通协调等作用，有效降低信访投诉。

执法检查建立常态化房地产市场联合执法检查机制，加大重点环节、重点企业检查比例和检查频次。组织开展房地产市场秩序专项整治行动，集中力量解决延期交房、延期办证、停工烂尾等历史遗留问题，重点打击不按审批的建设工程设计方案进行开发建设、违规销售、虚假宣传、消费欺诈以及公共服务配套设施建设移交不到位等违法违规行为。对群众反映强烈、问题突出的典型案例，要挂牌督办，及时公布查处结果，回应社会关切。

信用共享严格落实省、市房地产领域信用评价办法，建立信用信息共享和定期通报工作机制，住房城乡建设、自然资源和规划、城市管理、市场监管等部门依法履职、提供公共服务过程中产生或者获取的信用信息，推送至市公共信用信息平台和国家企业信用信息公示系统，依法依规公示、共享和实施失信联合惩戒。

信用共享

严格落实省、市房地产领域信用评价办法，建立信用信息共享和定期通报工作机制，住房城乡建设、自然资源和规划、城市管理、市场监管等部门依法履职、提供公共服务过程中产生或者获取的信用信息，推送至市公共信用信息平台和国家企业信用信息公示系统，依法依规公示、共享和实施失信联合惩戒。

子公司入“黑名单”

母公司清出淄博市场

“黑名单”制度制定房地产开发企业“黑名单 ”管理制度，依法依规对列入“黑名单”的企业采取限制措施。外地房地产开发企业在我市设立子公司进行房地产开发经营，子公司因严重违规失信被列入“黑名单”的，子、母公司以及参股公司均不得以任何名义在我市从事房地产开发经营活动，同时将“黑名单”信息推送至企业注册所在地或者其母公司注册所在地住房城乡建设主管部门，并给予公开曝光。

现房销售鼓励和引导房地产开发项目实行现房销售，对竣工综合验收备案后现房销售的，城市基础设施配套费可在现房销售备案前缴纳，其他相关扶持政策报政府批准后实施，并计入企业优良信用记录。

扶持政策加强培训指导，指导本地房地产开发企业做优做强，加快推动品质项目创建。组织开展诚信企业评选等活动，宣传推介行业优秀标杆企业。进一步强化服务意识，压缩审批环节和时限，优化办事流程，提高服务效能，营造良好行业发展环境。

组织领导市委市政府成立整顿规范房地产市场秩序领导小组，每季度组织召开一次联席会议，通报整治推进情况，研究制定、完善相关政策措施。将房地产市场秩序整治工作纳入对区县十二大攻坚行动城市能级活力提升考核内容。各区县、功能区也要成立相应领导机构，每季度将房地产市场秩序整治和案件查处情况向市委市政府专题报告。

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